Bolån från början till slut

Ett bolån är för de flesta den största affären i livet. Här går vi igenom allt från kontantinsats till ränteavdrag, och varför bankens månadskostnad ibland ser väldigt annorlunda ut än din egen uträkning.

1. Kontantinsatsen

Du får låna högst 90 % av bostadens värde med bolån (bolånetaket). Minst 10 % måste du alltså betala själv. Köper du för 3 000 000 kr behöver du minst 300 000 kr i kontantinsats.

Glöm inte kostnaderna runt köpet. För ett hus betalar du lagfart (1,5 % av köpesumman plus en avgift) och pantbrev (2 % av det nya pantbrevsbeloppet plus en avgift) om det inte finns tillräckligt med pantbrev sedan tidigare. För en bostadsrätt slipper du dem men betalar ofta en mindre pantsättningsavgift till föreningen.

2. Belåningsgrad och amorteringskrav

Belåningsgraden är hur stor del av bostadens värde du har lånat. Lånar du 2 100 000 kr på en bostad värd 3 000 000 kr är belåningsgraden 70 %.

Belåningsgraden styr amorteringskravet, alltså hur mycket du minst måste betala av varje år:

Viktigt att förstå: amorteringskravet är en lägsta nivå, och det finns inget krav på att lånet ska vara helt betalt efter en viss tid. När du har kommit under 50 % får du sluta amortera. Många svenskar har därför bolån som aldrig blir helt betalda, utan löses först när bostaden säljs.

Det förklarar också varför bankernas kalkyler ofta visar en lägre månadskostnad än om du räknar med att betala av hela lånet på 50 år. Rak amortering på 50 år motsvarar 2 % per år, medan banken kanske bara räknar med kravet på 1 %.

3. Bunden eller rörlig ränta?

• Rörlig ränta (3 månader) följer marknaden. Historiskt har den oftast varit billigast över tid, men månadskostnaden kan ändras snabbt.
• Bunden ränta (1–10 år) ger dig en känd kostnad under bindningstiden. Du betalar för tryggheten, och vill du lösa lånet i förtid kan banken ta ut en ränteskillnadsersättning.

Många delar upp lånet: en del rörligt och en del bundet. Fråga dig: klarar din budget att räntan går upp 2–3 procentenheter? Om svaret är nej kan bunden ränta vara värd att betala för.

Förhandla alltid räntan. Bankernas listräntor är ett utgångsläge. Med ett lånelöfte från en annan bank i handen får du ofta en betydligt lägre ränta.

4. Ränteavdraget

Du får dra av 30 % av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år, och 21 % på det som överstiger. Betalar du 8 000 kr i ränta i månaden får du alltså tillbaka ungefär 2 400 kr per månad via skatten. Många banker visar månadskostnaden efter avdraget, så tänk på det när du jämför.

5. Vad kostar boendet egentligen?

Räntan och amorteringen är bara en del av boendekostnaden. Räkna även med:

• Hus: kommunal fastighetsavgift (högst 10 425 kr per år 2026), el, värme, vatten, sophämtning, försäkring och underhåll. Tumregeln är att lägga undan 1–2 % av husets värde per år för underhåll.
• Bostadsrätt: månadsavgiften till föreningen, el och hemförsäkring. Kolla föreningens ekonomi i årsredovisningen. En förening med höga lån kan behöva höja avgiften.

6. Klarar du en högre ränta?

Banken räknar på en betydligt högre ränta än dagens när de bedömer om du får låna (en så kallad kalkylränta, ofta 6–7 %). Gör samma test själv: lägg in en högre ränta i kalkylatorn och se om du fortfarande har pengar över varje månad.